你好大家
理解LPR确实不易，什么是MLF，什么报价加点，都跟我们的关系太远。之前写过一篇LPR是怎么回事，昨天又谈了谈LPR，但感觉还是说不透。
所以今天我换成聊天问答形式，牺牲一些专业性再讲讲，重点是大家关心的房贷利率转换问题：我们要不要转不转LPR，以及办理过程中的好几个疑惑。
为了回答关于房贷利率的问题，我们打电话骚扰了四家银行进行了确认，它们分别是工商银行，交通银行，招商银行，中国银行。感谢客服。
现在开始：
Q：马喵喵，什么是LPR？
A：你知道是新的利率决定模式就行了。
Q：旧模式的利率怎么定？
A：央行的人开会定的。
Q：新模式的利率怎么定？
A：要让市场参与进来一起定，这是我国利率市场化改革重要的一步。
Q：什么叫让市场参与进来？
A：如果产品是"利率"，那利率要让供求关系来决定，而不是一些人开会定。
Q：利率怎么由供求关系决定？
A：比如银行定了贷款利率是5%，大家都嫌太高了不贷款，没人贷款银行赚不到钱，银行为了赚钱，就得下调利率；然后银行定个贷款利率是3%，大家觉得好便宜啊，都去贷款，银行很快把钱都贷出去了。
银行突然发现本可以把利率定的高点，这样来贷款的人虽然会少一些，但是总体自己能赚更多钱。最后银行发现，定4%最合适。
这就是市场的力量，供求关系，决定利率是多少。跟家门口大白菜多少钱一斤是一样的形成机制。但如果利率不参考市场意见，那么定出来的利率就可能无法满足市场需求，政策也很难传导到实体经济。
Q：为什么利率要进行市场化改革，以前央行自己调整基准利率不也挺好吗？
A：这样的一个问题太复杂了，几千字说不清楚。总而言之，市场化改革是好事儿，让市场参与决定利率（而不是一群人开会定），更能反映实体经济的状况，对发展实体经济更有好处。
Q：那对我们有什么影响？
A：现阶段，影响最大的就是按揭贷款买房，这个贷款利率怎么定。
Q：过去贷款利率怎么定？
A：过去是银行根据央行定的那个利率，银行再进行微调，贷款给咱们。
Q：以后呢？
A：现在有按揭的，就是要你选择要不要转成LPR模式，或者选择固定利率。以后再贷款买房的都是LPR，不用选。
所以现在大家的问题，主要集中在已经按揭买房的人，要不要转成LPR。
Q：LPR有什么特点？
A：因为市场参与决定利率，所以这个利率就会变化，那你的按揭贷款利率也变化，通俗的说，这个利率会浮动。而要是选择那个固定利率，以后就不会变了。
Q：浮动LPR和固定利率？选哪一个好呢？
A：建议选择浮动的LPR。
Q：为啥不选固定利率？万一以后利率上升，岂不是亏了？
A：因为以后LPR利率下降的概率较大。
Q：为什么以后利率下降的概率较大？
A：当一个国家的经济发展到一定规模，继续发展的增长速度会减缓，毕竟基数已经很大了，低垂的果实已经摘的差不多了，靠劳动力投入和资本投入已经无法形成过去的高增长，现在要靠提高全要素生产率。
所以以后经济发展的增速减缓，通胀也会更温和，同时也是为了刺激经济，利率就会逐渐降低，这是个大趋势，你看发达国家的利率水平都很低。
Q：那利率上升就没有可能了？
A：不，还是有可能的，只是短期看可能性不大。要利率长期大幅上升，需要经济发展的速度变快，依赖于非常厉害的科技进步带动整体增长。另外，就算是未来利率会上升，也未必一定会比现在高。
Q：万一就比现在高呢？选择LPR不就亏了？
A：当然有这种可能性，但如果很久之后利率升高了，那经济增速变快，投资收益会更好，你的收入也会提高，并不会感到明显的压力。
Q：万一收入不增高呢？
A：也有一定的可能，所以来跟我学投资吧。
Q：......
Q：改成LPR还是怕吃亏，怎么办。
A：不改也有一定的可能吃亏，未来就是不确定的，能确定就不讨论这样的一个问题了。你做再理性的选择也有一定的可能是事与愿违，这很正常。现在理性的判断就是中短期内利率水平下降的概率大于上涨。
换个角度想，以后买房的人只能是LPR，跟他们一样不好吗？房贷利率随着市场波动，这是一种难得的淡定。
Q：那我的贷款快要还清了，没几年了，那建议转吗？
A：那也建议转，理由不变。
Q：我想好了，我决定转成LPR模式，怎么办？
A：主动咨询银行办理。很多银行的app里就可以改，但如果你忘了，有可能给你默认改成LPR，也有一定的可能默认给你改成固定利率，因为银行太多，我调查的也只是四家。所以建议你要自己主动去办理，总之别放着不管。央行规定是在今年3-8月完成转换工作，如果不管，就按照默认处理。
Q：LPR是浮动的利率，我懂了，但这个利率多久变一次？
A：一个月变一次，央行在每个月20日宣布最新的。所以理论上一年有12个LPR利率，而且理论上这12个LPR利率都可以不一样。
Q：那我还房贷是每个月一次，这个利率也会每个月变吗？
A：不是，房贷利率是一年变一次。
Q：房贷利率一年只变一次，怎么确定呢？
A：这个会让你进行二选一，叫重新定价日。你可以再一次进行选择贷款发放日，或者选择1月1日，选择这个就是决定你的LPR利率根据哪个月来定的。
Q：我确实发现了，贷款发放日和1月1日，这两个选择分别是用哪个月的LPR利率？
A：前面说了，每个月20日确定新的LPR。所以1月1日的LPR是上一年12月20日定的，定了之后能用一年。
"贷款发放日"要看你的贷款是哪天发放的，举个例子，如果是6月10日发放的，那么这个利率就是5月20日确定的那个LPR，定了之后用一年。注意是"贷款发放日"，不是还款日，这个可以查一下。
Q：那我选哪一个合适？
A：我建议选择贷款发放日。
Q：为什么？
A：因为这两个差别不大，是可以随意选的。但如果我说随意，估计你还是不知道如何选。所以我就建议贷款发放日，我选的就是贷款发放日。
Q：我是公积金贷款，能转LPR吗？
A：不能。公积金贷款跟这事儿没关系。
Q：我是混合贷，既有公积金，也有商业贷款，能转LPR吗？
A：能，但转成LPR，也是只能改变商业贷款那部分的利率形成机制，公积金那部分不会变。
Q：办理变更的时候，有一个“浮动值”，写着“减63.5个基点”，是啥意思？
A：这个是最不好理解的地方。比如还有的人问：“自己办的时候利率很低了，很优惠了，害怕改LPR吃亏”；还有人问：“我变更后上浮10个基点，不知道啥意思。”
Q：对，如果我当初办理贷款的时候很优惠，那现在改为LPR就变高了吧？
A：不会。一个政策的出台，不会让一部分人吃亏，也不会让一部分人占便 宜，否则这个政策就是失败的，有漏洞的。
Q：怎么保证大家是公平的？
A：大家的贷款由于不是同一时间办的，也不是在同一家银行办的，当初的利率优惠也不一样，所以，要先进行一步计算，把这个差算出来，这个差就是浮动值。
你可以把这个浮动值理解成"天生"，以后更新的LPR是"后天"，然后你的贷款利率要同时考虑"后天和天生"两个属性。
你以后的贷款利率=后天+天生
Q：什么浮动值？怎么体会"天生"？
A：你贷款的那个利率减去现在5年期以上LPR的利率就是你的浮动值，这就是你的贷款天生条件。之所以说是天生，是因为这和你最早贷款的利率有关系。
拿我家来说吧，我家现在的贷款利率是4.167%，这个数字你可以查查自己的。5年期以上的LPR用的是2019年12月20日的，数字是4.80%，用4.167%-4.80%=-0.635%，而-0.635%就是“减63.5个基点”。这就是我那个图上的数字，这减63.5个基点，就是属于我的浮动值，是我家贷款的天生条件。
（解释一下：一个基点是0.01%,有时也会写成1bp(Basis Point)，这是金融利率中常用的一种表示方法）
你有属于你的浮动值，比如你的贷款利率是5.5%，那也是减去那个2019年12月20日的5年期以上LPR4.80%，等于+0.7%，而+0.7%你就会看到显示的是加70个基点。加70个基点就是你的浮动值，是你家贷款的天生条件。
别人有属于别人的浮动值，比如另一人的贷款利率是4.8%，减去那个4.8%就是0，他就会发现，给他的显示是加0个基点，这是他家贷款的天生条件。
每个家庭的天生条件可能是正，也可能是负，也可能是0。
Q：算这个有什么用？
A：为了所有人都公平，就要以一个基准计算出一个浮动值，这个浮动值会决定你以后的贷款利率，把天生因素考虑进去。
这个基准就是2019年12月20日的那个5年期以上的LPR，这个数字就是4.8%，这是统一的。
Q：也就是所有现在有按揭贷款且选择转LPR的人，浮动值的算法都是要减去的都是4.8%？
A：是的，每个人有自己当初的利率，然后这个利率都是减去4.8%，得出来的数字可能不一样。比如我的就是减63.5个基点，别人可能就是加70个基点，有的人碰巧了还会是0。
这个浮动值就是你家房贷的天生条件，记住这个数字，以后你的房贷都要用新的LPR加上浮动值。
Q：能举个例子怎么加吗？
A：你未来的贷款利率，都要同时考虑新的LPR和浮动值：
以后的贷款利率=后天+天生=新LPR+浮动值。
比如假设未来新的LPR下降了，新LPR是4.0%，然后这个4.0%先加上属于我的那个浮动值，比如我就需要用4.0%加上“负的63.5个基点”，就是4.0%-0.635=3.365%；
比如你，你的贷款利率原来是5.5%，你的浮动值算出来是5.5%-4.8%，是+0.7%，那未来新的LPR如果是4.0%，这个4.0%就需要加上你的浮动值“正的0.7%”，得到4.7%。
注意那个正负。浮动值可能是正，也可能是负，也可能是0。
你看，我以前办的贷款利率就比你低，我们都改为LPR，以后我还是比你低，而且低的幅度和以前是一样的。我并没有因为改成LPR就突然吃亏了，你也没有因为改为LPR就突然赚了，因为计算过程中都考虑到了我们贷款的"天生条件"。
Q：好像明白了。
A：总之结论就是，你以前低，转换成LPR不会突然吃亏；你以前高，转成LPR也不会突然赚到。如果不明白，可以再看看上面算一下。不想算，就接受这个结论吧......
Q：那我改为LPR了，何时我的房贷利率开始变？
A：看你选择的重新定价日了，比如选择1月1日的人，就要等到明年才开始变了。
Q：商铺之类的商业贷款也是这样吗？
A：今天我问银行的时候，银行说商铺可能不一样。这篇聊的内容适用于一般的住房贷款。也是建议你先看懂这篇问答的逻辑，之后再问银行，你就能容易听懂了。
Q：如果我还不明白怎么办？
A：我首先建议你看懂这篇问答的逻辑，然后打电话问你的贷款银行，这样你就知道客服在说什么了。如果还有疑问，可以在留言群留言。
Q：谢谢，我暂时没问题了。
A：好的，麻烦您为我的服务打分，满意请点“在看”。
Q：我一定点。
A：谢谢哥。
----------
平面创意部/瓶儿老板
视觉传达部/兔大哥
编辑部/精致
主创部/马硕
指摘部/阿莫 哈利菠佳佳
答应点“在看”的朋友
别忘点个“在看”呦
茅台又双叒叕走心了！山水里的茅台驿站别有意趣
高科技创新破局，AMIRO觅光成为国产品牌崛起新样本
耀世百年，见证手绘传奇 丹麦之花新品私享鉴赏会演绎奢雅永恒
美诺Miele携手WEDGWOOD重构理想生活，复兴城市咖啡角
科沃斯机器人租赁平台科沃斯租赁已上线优惠限量100台速约
家居建材家装行业如何开展数字化转型
装修选半包还是全包好10秒估算一下
关于邀请参加广东省门窗协会标准系统门窗应用技术规程图集系统门窗建筑